Невикористання земельної ділянки НЕ є самостійною підставою припинення права користування нею. (ВС КГС, справа № 924/88/22 від 07.02.2023 р.)
26.07.202312:49
Фабула судового акту: Керівник місцевої прокуратури звернувся з позовом в інтересах держави в особі районної державної адміністрації в якому просив припинити дію договорів оренди землі та зобов'язати орендаря - ТОВку - повернути у відання держави земельну ділянку державної власності. Прокурор вважав, що в порушення ТОВ договорів оренди землі, останнє не здійснювало забудову земельних ділянок упродовж 3-х років із моменту державної реєстрації договорів. Отже наявні правові підстави, відповідно до ст. 416 Цивільного кодексу України (ЦК) та ст. 102-1 Земельного кодексу України (ЗК), для розірвання договорів оренди землі в судовому порядку відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК, та повернення таких земельних ділянок орендодавцю.
В договорах були визначені такі права та обов`язки орендаря, в тому числі, як приступити до використання земельної ділянки у строки, встановлені цим договором. Згідно з договором, його дія могла припинятися - в тому числі - за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених ним та законом.
Рішенням суду першої інстанції позов було задоволено - проте апеляційний суд скасував відповідне рішення, а у припиненні оренди - відмовив. ВС КГС підтримав рішення апеляційного суду, вказавши:
За ст. 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов`язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди (крім іншого). Частиною 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі"передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Водночас згідно з частиною 2 ст.651 ЦК договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором.
Відповідно до ст. 416 ЦК України (на яку посилався прокурор) право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом. Пунктом 4 ч. 7 ст.102-1 ЗК передбачено, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.
Отже, у цій справі: Фактичні обставини цієї справи свідчать про те, що сторони, керуючись принципом свободи договору, уклали саме строкові договори оренди землі під будівництво житлового комплексу малоповерхової забудови. При цьому орендар сплачував за оспорюваними договорами саме орендні платежі, а державна реєстрація таких договорів була здійснена саме як договорів оренди землі. Скасовуючи рішення господарського суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, апеляційний господарський суд установив та констатував, що умови оспорюваних договорів не містять істотних умов, зокрема, таких як вид, обсяги та строки будівництва, тобто таких, які би характеризували ці договори як договори суперфіцію. Крім того, як свідчить зміст оскаржуваної постанови апеляційного господарського суду, судом встановлено, що оспорювані договори оренди землі не містять передбачених строків для отримання дозволів на виконання будівельних робіт, або здавання об`єктів будівництва в експлуатацію.
З огляду на викладене Верховний Суд зазначив, що суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними нормами ЗК України, ЦК України. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються також Законом України "Про оренду землі". Отже, положення пункту 4 ч. 1 ст. 416 ЦК Україниврегульовують виключно відносини, що виникають з договору суперфіцію (надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови), і не можуть бути застосовані до договору оренди земельної ділянки, в якому сторони мають право на власний розсуд визначати додаткові умови, що можуть вплинути на припинення/розірвання договору оренду землі.
Так, вказав ВС - ст. 141 ЗК України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. Відповідно до положень ст. 1 Закону України "Про землеустрій" цільове призначення земельної ділянки - допустимі напрями використання земельної ділянки відповідно до встановлених законом вимог щодо використання земель відповідної категорії та визначеного виду цільового призначення.
Верховний Суд звертає увагу на те, що з прийняттям у 2001 році Земельного кодексу України, який набрав чинності з 01.01.2002, законодавець змінив підхід до співвідношення змісту поняття "невикористання земельної ділянки" та "використання землі не за цільовим призначенням".
При цьому поняття "невикористання земельної ділянки за призначенням" та "використання земельної ділянки не за цільовим призначенням" різні за правовою природою, останнє з яких застосовується до випадків, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення. Використання не за цільовим призначенням передбачає дію використання, а за невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування.
Отже, за змістом приписів ст. 141 ЗК України невикористання земельної ділянки не є самостійною підставою припинення права користування нею.
Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 918/119/21, від 29.09.2021 у справі № 911/2259/19, від 04.04.2019 у справі № 922/324/17, від 25.03.2020 у справі № 715/214/17-ц, від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19 та від 12.08.2021 у справі № 904/2166/20 (904/5835/20).
Разом з тим, матеріали цієї справи не містили встановлених фактичних обставин щодо порушення відповідачем цільового призначення земельної ділянки, тобто вчинення дій, які би свідчили про використання земельної ділянки за іншим цільовим призначенням. Таким чином, прокурору було відмовлено в позові.
В договорах були визначені такі права та обов`язки орендаря, в тому числі, як приступити до використання земельної ділянки у строки, встановлені цим договором. Згідно з договором, його дія могла припинятися - в тому числі - за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених ним та законом.
Рішенням суду першої інстанції позов було задоволено - проте апеляційний суд скасував відповідне рішення, а у припиненні оренди - відмовив. ВС КГС підтримав рішення апеляційного суду, вказавши:
За ст. 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов`язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди (крім іншого). Частиною 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі"передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Водночас згідно з частиною 2 ст.651 ЦК договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором.
Відповідно до ст. 416 ЦК України (на яку посилався прокурор) право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. Право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом. Пунктом 4 ч. 7 ст.102-1 ЗК передбачено, що право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.
Отже, у цій справі: Фактичні обставини цієї справи свідчать про те, що сторони, керуючись принципом свободи договору, уклали саме строкові договори оренди землі під будівництво житлового комплексу малоповерхової забудови. При цьому орендар сплачував за оспорюваними договорами саме орендні платежі, а державна реєстрація таких договорів була здійснена саме як договорів оренди землі. Скасовуючи рішення господарського суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, апеляційний господарський суд установив та констатував, що умови оспорюваних договорів не містять істотних умов, зокрема, таких як вид, обсяги та строки будівництва, тобто таких, які би характеризували ці договори як договори суперфіцію. Крім того, як свідчить зміст оскаржуваної постанови апеляційного господарського суду, судом встановлено, що оспорювані договори оренди землі не містять передбачених строків для отримання дозволів на виконання будівельних робіт, або здавання об`єктів будівництва в експлуатацію.
З огляду на викладене Верховний Суд зазначив, що суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними нормами ЗК України, ЦК України. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються також Законом України "Про оренду землі". Отже, положення пункту 4 ч. 1 ст. 416 ЦК Україниврегульовують виключно відносини, що виникають з договору суперфіцію (надання права користування чужою земельною ділянкою для забудови), і не можуть бути застосовані до договору оренди земельної ділянки, в якому сторони мають право на власний розсуд визначати додаткові умови, що можуть вплинути на припинення/розірвання договору оренду землі.
Так, вказав ВС - ст. 141 ЗК України передбачає таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як використання земельної ділянки не за цільовим призначенням. Відповідно до положень ст. 1 Закону України "Про землеустрій" цільове призначення земельної ділянки - допустимі напрями використання земельної ділянки відповідно до встановлених законом вимог щодо використання земель відповідної категорії та визначеного виду цільового призначення.
Верховний Суд звертає увагу на те, що з прийняттям у 2001 році Земельного кодексу України, який набрав чинності з 01.01.2002, законодавець змінив підхід до співвідношення змісту поняття "невикористання земельної ділянки" та "використання землі не за цільовим призначенням".
При цьому поняття "невикористання земельної ділянки за призначенням" та "використання земельної ділянки не за цільовим призначенням" різні за правовою природою, останнє з яких застосовується до випадків, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення. Використання не за цільовим призначенням передбачає дію використання, а за невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування.
Отже, за змістом приписів ст. 141 ЗК України невикористання земельної ділянки не є самостійною підставою припинення права користування нею.
Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 02.11.2022 у справі № 918/119/21, від 29.09.2021 у справі № 911/2259/19, від 04.04.2019 у справі № 922/324/17, від 25.03.2020 у справі № 715/214/17-ц, від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19 та від 12.08.2021 у справі № 904/2166/20 (904/5835/20).
Разом з тим, матеріали цієї справи не містили встановлених фактичних обставин щодо порушення відповідачем цільового призначення земельної ділянки, тобто вчинення дій, які би свідчили про використання земельної ділянки за іншим цільовим призначенням. Таким чином, прокурору було відмовлено в позові.